智樹です
皆さんは会社に勤めていたり、自営業だったりで仕事をしてお金を稼いでいる方が多いと思います
僕もそうです
例えば、会社に行かなくても儲かるような収入源があれば、楽できるな~なんて思いませんか?
アパート経営やマンション経営は儲かると思いますか?
儲かるかどうかは、やり方と運だと思います
僕の経験からどんな風にすれば儲かるのかをお話します
儲けるためのアパート経営とは
まず、何でもそうだと思いますが、アパート経営も仕入れや原価これを安くする事ができれば、それだけ利益が多くなります
例えば、入居者が1人しかいない築35年のアパートがあったとします
入居者があまりいないので状態はあまりよくありません
次に入居をさせるには少し手を入れてきれいにしなければ厳しそうです
こういった物件は日本中にたくさんあります
空室が目立つ、リフォームしたいけどオーナーは毎月の支払で精一杯、リフォームの状況があまりよくないので入居が見込めない
この悪循環です
こんなアパートが相続などのタイミングで安い値で売りに出ることがあります
そこを狙うのがベストです
売アパートの探し方
では、そんな安い売アパートをどうやって見つけるのか?
町の不動産屋さんに行けば情報をくれるのでしょうか
確かに、町の不動産屋さんがそういった情報を持っているかもしれません
ですが、不動産屋さんは安い収益物件でよさそうな物が出た場合は、一般には出さずに水面下で収益物件を欲しがっているアパート経営者などへ情報を流し、そこで決まってしまうことが多いです
なのでタイミングよく不動産屋さんを訪れると情報がもらえるかもしれませんが、
収益物件の情報が入りそうな不動産屋さんにちょこちょこ顔を出して話を聞くか、もしくは収益物件専門のサイトをこまめに確認してみるのもいいかもしれません
僕らは楽待というサイトに収益物件が出れば情報を掲載しています
楽待は情報も多く、反響も割とあるのでおすすめです
楽待は収益物件専門なので、利回りなども掲載があるので、検討しやすいと思います
アパート経営の仕方
利回りの良い収益物件があり、購入して、管理などは全て不動産会社へお任せ！それでもいいと思います
遠方の物件を買ってしまった時などは特に、実際に現地に行って管理するというのは厳しいと思うので、地場の不動産会社へ入居の募集や管理などお金を払って一切を任せてみるのもいいと思います
ただ、本当に儲けたいと思えば
自分で管理する
これができれば究極だなと思います
古く空室が多いアパートを購入し、自分でできる限りＤＩＹする
壁紙を張り替えたり、塗装したり、床をＣＦ貼りしたり、照明器具を交換したり、自分でできる範囲の部分は自分で購入してやって、外壁塗装やコーキング、錆止めなど自分でできない部分だけは業者さんにお願いする
この方法でできればかなりコストを抑えることができます
実際に自分で室内の簡単なＤＩＹ（リフォーム）ができる人が、4室中1室しか入居のないアパートを50万円で購入し、自分で簡単なリフォームをして満室にし、何年か後に利回り18％で売りだしし儲けたという話があったり、同じように購入して手を加えて満室にし、売って利益を出す方法、こういった方法も儲けるための手法として有りだと思います
ただ、満室になって毎月安定した収入を得ることができているなら、売り出すのは惜しい気もするし、売って利益を出してしまうと、所得税が上がってしまうなども考えられます
新築のアパートは儲かるのか?
では、新築のアパートの場合はどうでしょうか
新築アパートの方が入居者が多く、儲かるイメージがあると思います
新築アパートでも中古のアパートでも空室のリスクは変わらないかなと僕は思います
新築でも管理が行き届いていない物件は空いてしまうし、古い物件でもしっかりと管理されていてそれなりに家賃が見合う金額であれば入居は見込めると思います
新築と古いアパートでは入居者の層が違うので、どちらのアパートもきちんと作られていて、管理されていれば満室にすることはできると思います
収益物件は入居者がいてナンボの世界なので、とにかく入居が見込めるか、これが大切です
新築のアパートは建築にお金がかかると、その分が入居者の負担する家賃に乗っかってきます
家賃が高すぎると入居が見込めないし、安すぎると支払いができない・・・なんてこともあるかもしれません
満室で初めて利益がでるような設定にしている場合は、満室にできなければ赤字になってしまう・・・これでは儲けることはできません
家賃の設定は、常に満室とは限らないので、~7割入居くらいで返済ができるような設定にしておかなければやっていけないと思います
これは新築にも中古のアパートにもどちらにも言えます
まとめ
アパート経営についてなんとなくイメージしてもらえましたか?
どちらにしても良い入居者が長く住んでくれるのが一番収益を得ることができるポイントだと思います
長く住んでもらうには、
・良い環境であること
・家賃がちょうど良い金額
など居心地の良さは重要かと思います
一番損なのは、空き室が多く、退去の際に補修費がかさむパターンです。
アパートを購入される際には、退去後の補修などの費用も見込んで検討してみてくださいね
ではまた
tomo(^^）
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