不動産営業マン、智樹です
僕は石橋を叩いて叩いて何度も叩いて渡らないタイプ
そう言われます
どんなに安く買う事のできる土地や中古住宅を紹介されても、買った事がありません
何か損しちゃいそうで怖いんです
そんな僕ですが、最近不動産投資に惹かれています
良い物件があれば買いたいと思うほどです
うまく不動産を転がすことができて家賃での安定収入が見込めれば、放っておくだけでお金だけ手元に入ってくると考えると、魅力です
将来の事を考えると給料だけじゃ不安なんですよね
今回は不動産投資やマンション投資の副業は本当に可能なのか、そして儲かるのかについてお話します
不動産投資、マンション投資とは
「投資」という言葉はいろんなところでよく耳にされると思います
一番よく耳にするところで株などの投資や、銀行などでよく誘われる投資信託などがあります
投資とは、主に経済において、将来的に資本(生産能力)を増加させるために、現在の資本を投じる活動を指す（現代において、生産能力の増加しない商業活動はこれに含まない）。
ウィキペディア（Wikipedia） より引用
株は、今あるお金を会社に投資し、配当を得てお金を増やすという仕組みです
投資した会社が大きくなれば、大きな配当を得られる一方で、倒産してしまえば配当を得ることができずに、投資したお金が消えてしまうなどのリスクもあります
どんなに大きな会社でも不況の風にさらされないとは限りません
そこで、注目されているのが不動産投資です
不動産を買って（投資）誰かに貸すことで利益出す仕組みです
不動産なら倒産することもないし、もし火事などで焼失してしまっても保険に入っていれば安心です
でも建物を購入する時点で
マイナスが大きいのでは?
お金を回収するのが大変なのでは?
と色んな不安があります
不動産投資の仕組みを簡単に説明すると
例えば5万円の家賃を見込める家があるとして、年間で得られる家賃は60万円です
そこから税金と維持費で15万円かかるとすると、年間で得られる純利益は45万円ですね
その家を500万円で買えたとしたら、11年1か月目の家賃をもらった時点から、もらえる家賃は全てプラスになります
仮に、この500万円の家を事業用ローンで買ったとして、毎月のローンの支払いと経費の支払（税金と維持費）を合わせて3万円だったとします。
だったら単純に毎月2万円ずつは余裕ができる、そしてローンの返済が終われば、税金や経費以外の収入は全てプラスになる、そんな仕組みです
不動産投資におすすめの物件とは
不動産投資のイメージとして、新しい物件の方が長く使えるイメージがあるので良い気がすると思いますが、まず、新築は値段がよほど安くない限りは向いていません
というのも、建物は新築の時はピカピカで価値がありますが、誰かが住んて何年か経つと状況によっては室内は傷や汚れができたり、住宅関係は進歩が著しいので、次々に新しい設備を搭載した住宅が販売される中で、新しい物と比べられてしまうと、劣ってしまい価格が下がってしまう状況になりかねません
また、新築や新しい物を購入するにはたくさんのお金が必要となります
たくさんのお金を使って投資をするなら、利益を上げる為には家賃や価格を高くする必要があります
でも、高い家賃の物件に住む人は安い家賃の物件に住む人よりも少ないです
借りてくれる人がいないと、利益を上げることができません
新築は高い家賃でも借り手が見込めるなら、それも良いと思いますが、なかなか難しいと思います
よく、アパート投資で新築アパートを所有している業者さんに話を聞きますが、満室状態で手元に月に9万円残るんだそうです
でももし満室ではなかった場合は手元は9万円以下になってしまいます
この手元に残る9万円の中からアパートの固定資産税を支払いしないといけないので、全然手元に残らないんだな・・・と正直思いました
ちなみに、ローンは億単位で、固定資産税も7桁
アパートローンが終わる頃には、アパートのメンテナンスにお金をかけないといけなく、新たなローンが始まります・・・
税金対策をしたい人には新築アパートを建てることによるメリットがあると言われますが、土地から仕入れる方法で新築アパートを建設する場合は利益を出すのは難しいです
それよりは、僕は中古物件へ投資されることをおすすめします
特に中古マンションがおすすめです
中古マンションがおすすめの理由
マンションは構造が鉄筋コンクリート造のものが多く、建物自体がしっかりしているのと、管理や修繕費用を積み立てている為、共用の設備（エレベーターやエントランス、オートロック設備など）が古くなっても修繕に大きなお金を負担する必要がありません
また、給排水管などが老朽化した場合も、自分で修理するのではなく、マンションで一括して補修してもらえるので安心です
もし、戸建て住宅だったら、木造であればシロアリ駆除や屋根や壁のメンテナンス、雨漏りの補修や給排水管の敷き替えなどが必要となる場合があり、かかる費用は全て自分の負担となります
また、古い住宅であればトイレ設備がまだ下水道と未接続になっているものもあったりするので、いきなり下水道工事費がかかる事もあります
それを考えるとマンションの方が条件によっては良いのでは?という気がします
また、マンションの環境が良い為マンションを買いたい人が多いので、売ろうと思えば売れるし、値段が安定しているように思います
中古住宅の場合は、売却する場合に家が古くなってしまっていると、家に価値がないとみなされて、「土地代だけ」とか「解体費の負担」とかで売値が安く値切られることがよくあります
不動産投資物件の管理はできる?
不動産投資をするなら、一番理想的なのは自分で補修や管理など全てできることです
例えば、自分が大工さんで、電気工事や配管工事もできるとします
それなら中古住宅を安く仕入れて、自分でリフォームをして人に貸せば、かかる費用を少なくできるので、より多くの収入を得ることができます
リフォームを業者さんにしてもらうと、工賃や技術料の分だけ高くなってしまいます
自分でリフォームを施工できれば、それだけ工賃や技術料はかかりません
僕は不動産投資に向いている人は、自分で補修や管理など全てできる人だと今までは思っていました
でも不動産投資をしたい大半の人はサラリーマンだったり、他に仕事をしていて副業としてやってみたいという人です
リフォームなどに時間を割くことはできないと思います
でも、そんな方にもピッタリの方法が今はあります
今は不動産投資物件専門の不動産会社もあるくらい、不動産業界でも不動産投資に目を付けていて、一般の方でも購入することができ、毎月利益を出すことができる仕組みを作っています
例として、地方の安い分譲マンションで、ある不動産会社が販売から管理まで全て行っている建物があります
このマンションに住んでいる人は分譲マンションですが、自分で部屋を所有している人はいません
みんな賃貸で借りていて、建物自体も賃貸物件として入居者を募集しているので、表向きは賃貸マンションのように見えます。
でも、同じマンションでもオーナーがそれぞれの部屋ごとに違います
元々分譲マンションなので、マンションの部屋を色んな人が投資物件として1室ずつ購入して、それを不動産会社が1棟ごと賃貸物件として募集をしています
オーナーはほとんどが遠方に住んでいるので、誰が借りてるかも知らないし、マンション自体を見た事が無いと思います
ただ、マンションの1室を買って、毎月家賃収入を得ています
入居者の募集や管理は不動産会社に任せて管理料を払って全て任せきりでいいので、何もする必要がなく、毎月通帳だけ見ていればＯＫなんです
入居者からクレームなどがあれば、駆け付けて修理して・・・なんて必要はどこにもありません
確かに、自分で建物の修理や管理ができればお金の負担は少なくできますが、管理をするとなると24時間365日入居者からトラブルがあれば対応しなければならないので
入居者がどんな人なのかによっては、頻繁に連絡があり対応しなければならない、なんて事もあります
それを考えると、お金はかかっても不動産会社に、全て任せてしまった方が楽だと思います
また不動産会社に任せてしまえば、遠方の物件の購入も可能なので土地や建物の価格が安い地域の物件を購入することもできます
不動産投資物件を探す方法
例えば、自分の地域の不動産会社に行っても、なかなか投資向きの物件は見つからないと思います
僕の勤めている不動産会社でも、よく安く手に入る物件（訳アリのことが多い）は、世の中に販売開始する前に、業者間で売れてしまったり、好条件のものは自社で買取してしまうからです
自社で買取し、リフォームなどを済ませたら、売り出ししますが、その時の売り出し価格は市場性に合った価格に設定されますので、決して安くはありません
自分が住む用に買うなら手ごろかな?といったところだと思います
もし、不動産投資に興味があるなら、不動産会社に投資向きの物件があるか?と問い合わせをされると、投資物件を紹介してくれるかもしれません
それよりは次に紹介する2つのパターンで物件を探されることをおすすめします
不動産投資 物件を探す方法① 楽待でさがす
楽待というサイトをご存じでしょうか
収益物件を専門に取り扱いしているサイトです
普通の売り物件を掲載しているサイトと違うところは
販売価格と合わせて、表面利回りが表示されています
そして、キャッシュフローシュミレーションがあり、細かく設定し計算をすることができます
例えば
・かかる経費
・大規模修繕
・税金
などを予測し設定することで、具体的に何年目から利益が出るかをすぐに算出することができるので（あくまで予測ですが）、購入する際に参考にすることができて大変便利です
このような表に自分の条件を入れると、計算ができます
不動産投資 物件を探す方法② 収益物件専門業者で探す
不動産投資物件を専門に取り扱いし、管理なども全てしてくれる業者に任せる方法もあります
中古マンションであれば有名なところで、（株）グランド1コーポレーションがおすすめです
ワンルーム専門のマンション業者で、物件は500万円～1000万円のものが多いので、これから始めてみようという方には安心です
また、家賃保証もしているので、たとえ入居者が決まらなかったとしても、オーナーからグランド1コーポレーションが部屋を借り上げるので、入居が無かったとしても毎月家賃の振込があるので安心です
入居率なども心配することはありません
家賃保証を利用せずに、直接入居者と契約して部屋を貸すことも可能です
マンション経営、アパート経営に慣れていれば、利回りとか色々な経費がかかることが予測できますが、初めての場合は色々と保証がある方が安心もあります
サイトでも詳しく説明があるので見てみるのも1つだし、興味があれば資料を請求してみてください
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不動産投資 マンション投資での副業 まとめ
僕はよく、田んぼや畑などで植物を育てれば、時給自足もできるし、できたお米や野菜を売る事ができれば副業にもなるかな、なんて考えていました
サラリーマンをしながらでも畑仕事はできそうな気がします
種を蒔けば芽は出るし、勝手に育つから手間がかからないかな、なんて
でも、よく考えたら土を整えたり、雑草を抜いたり、肥料をやったり
結構手間ですよね
昔よりは今は農機具も進歩しているので、片手間でももしかしたらできるのかもしれませんが、そんなに簡単な事じゃないと思います
それを考えると、不動産投資はやり方次第では寝てても勝手にお金が貯まっているってそんな夢のような仕組みな気がします
それも、人の為にもなっています
まず、不動産を処分したい人を助けることができるし、部屋を人に貸して住まわせることができます
もし自分がその家を買わなかったら、その入居者はもっと条件の悪い部屋に住むことになっていたかもしれないし、不動産を処分したがっている人も売れずに持ったままで税金だけ払い続ける事になっていたかもしれません
みんなが幸せになれる仕組みの中心で、自分にも利益があるのが良いなと思います
株式投資も変動が激しく、難しいと痛感しています
会社もいつ何が起こるかわかりません
給与の他に安定した収入を得るための行動を今からはじめるのは、賢い選択だと思います
今からスタートすれば、ちょうど10年後には手放せない存在になっているはずです
こんな時代だからこそ、不動産投資おすすめします
それでは
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